Trong poker (bài xì) có hai loại người chơi: những người biết luật và những người có thể chơi trò chơi. Trong thị trường bất động sản có ba loại người tham gia: những người biết luật chơi, những người có thể chơi và những người không biết họ đang làm gì. Bất kể bạn phù hợp với loại người chơi/người tham gia nào, tôi hy vọng cuốn sách Thế giới bên trong Bất động sản sẽ hướng dẫn bạn có một giao dịch thành công.

Trò chơi này được chơi khác nhau tùy theo điều kiện thị trường. Đây là một yếu tố tinh tế nhưng quan trọng thường bị mất trong các bài bình luận chính thống về thị trường. Vào năm 2013, tôi đã viết Khám phá Bất động sản để thu hẹp khoảng cách giữa trải nghiệm kém của người mua với ngành và mục tiêu cung cấp dịch vụ cao cấp của hầu hết các đại lý. Mục tiêu của tôi với cuốn sách mới này là dạy cho người mua những chìa khóa thành công ở ca thị trường đang lên và xuống.

Tại thời điểm viết bài, thị trường bất động sản Úc cũng đa dạng như bối cảnh mà nó được xây dựng. Perth bị suy thoái; khu vực Tây Úc thậm chí còn tồi tệ hơn. Các báo cáo về bất động sản trong các thị trấn khai thác mỏ mất 80% giá trị. Đồng thời, thị trường nhà ở Sydney và Melbourne đang trải qua một sự bùng nổ ở quy mô lịch sử.

Trong thời kỳ bùng nổ khai thác mỏ, điều ngược lại hoàn toàn xảy ra. Perth - và ở một mức độ thấp hơn, khu vực Queensland - phát triển mạnh mẽ, trong khi Sydney và Melbourne phải vật lộn chống lại lãi suất tăng cao vốn được sử dụng để kìm hãm nền kinh tế quốc gia đang phát triển mạnh. Thông điệp cơ bản ở đây là cả chu kỳ kinh tế và điều kiện thị trường đều đóng vai trò quan trọng khi giao dịch bất động sản. Rất nhiều bình luận chỉ đơn giản là nhìn vào quá khứ gần đây để dự đoán những gì sẽ xảy ra trong tương lai gần. Đây rõ ràng là một mô hình dự báo lười biếng và thiếu tư vấn.

Bởi vì Brisbane bùng nổ sau Sydney và Melbourne vào đầu những năm 2000, mọi người đều đi đến kết luận rằng lịch sử sẽ lặp lại chính nó. Tuy nhiên, tại thời điểm viết bài, thị trường Brisbane, đặc biệt là thị trường căn hộ, đã nếm trải giai đoạn tăng trưởng danh nghĩa ở mức lãi suất cực thấp. Thành phố này hoạt động kém hơn so với các thị trường đầu tư ít phổ biến hơn như Gold Coast và Hobart.

Tóm lại, thị trường Hobart và Gold Coast đã chứng kiến sự tăng trưởng kinh tế sôi động trong khi Brisbane phải vật lộn để thoát khỏi sự phụ thuộc quá mức vào khai thác mỏ. Vào giữa năm 2016, nhà nghiên cứu Core Logức đã báo cáo rằng cứ sáu căn hộ thì có một căn hộ đã bị bán lỗ ở Brisbane. Tùy vào hồ sơ rủi ro và mục đích mua của bạn, bây giờ là thời điểm tốt nhất hoặc hoàn toàn là thòi điểm tồi tệ nhất để mua một căn hộ ở Brisbane.

Có lẽ, khi bạn đọc cuốn sách này, một số hoặc tất cả những điều kiện này đã lại thay đổi. Tôi hy vọng bạn sẽ tìm thấy nhiều mẹo và thông tin chi tiết có giá trị ở đây để giúp bạn phản ứng phù hợp với bất kỳ môi trường nào.

Khi nền kinh tế, thành phố và nhân khẩu học phát triển, những thách thức cũng phát triển theo. Những đứa trẻ trong đợt bùng nổ đầu tiên (First baby boomers) đã bước sang tuổi 70 vào năm 2016. Trong 10 năm tới sẽ chứng kiến sự chuyển đổi lớn về tài sản, phần lớn là thị trường bất động sản. Điều này sẽ xảy ra vào thời điểm mà phát triển của công nghệ khiến người mua tiếp xúc trực tiếp với nhau mà không cần đến một đại lý bất động sản.

Thế hệ bùng nổ trẻ sơ sinh (Baby boomers) có nhiều tiền và sẽ cạnh tranh với những người mua nhà có nguyện vọng về bất động sản ở những vị trí đáng mơ ước trong các thị trấn và thành phố của chúng tôi. Những thế hệ này cũng sẽ bán bớt tài sản đầu tư để lấy tiền hưu trí. Những gián đoạn về nhân khẩu học và kỹ thuật số này sẽ thay đổi tính phức tạp của thị trường bất động sản.

Cuộc cách mạng kỹ thuật số đã thay đổi bản chất của ngành bất động sản. Dù tốt hơn hay tệ hơn, sự gián đoạn này có thể sẽ tiếp tục và các đại lý sẽ cần phải khẳng định lại giá trị thực của họ với công chúng nếu họ muốn chống lại mối đe dọa này.

Airbnb đã đặt mục tiêu vào chi phí thuê của các đại lý bất động sản. Chủ nhà sẽ ngày càng từ bỏ tham gia các cấu trúc quản lý truyền thống để theo đuổi dịch vụ và hiệu quả theo phong cách Airbnb. Phần lớn ngành bất động sản truyền thống tồn tại nhờ tiền thuê. Nếu họ không đổi mới, một số đại lý sẽ phải đối mặt với nguy cơ tuyệt chủng khi đương đầu với những thay đổi này.

Gần đây, một khách hàng là một doanh nhân gương mẫu đã nói rằng anh ta cảm thấy như một người mói mỗi khi giao dịch bất động sản vì tốc độ thay đổi của thị trường. Mục đích của cuốn sách này là mang đến cho người mua đang tìm kiếm thông tin chi tiết và kiến thức về ngành này một cách nhanh chóng trước khi họ thực hiện giao dịch.

Người mua sẽ tự tìm hiểu nhiều cạm bẫy và mánh khóe được phơi bày trong cuốn sách này sau khi họ hoàn thành gứao dịch mua bán bất động sản. Thật không may, điều đó có thể là quá muộn để tránh tổn thất tài chính và đau lòng. Khi nói đến bất động sản, rất xa xỉ và khó khăn khi học hỏi qua kinh nghiệm cá nhân, và kiến thức thu được thường là thừa, vì hầu hết mọi người thực hiện các giao dịch như vậy không thường xuyên.

Tôi hy vọng Thế giới bên trong Bất động sản trở thành con át chủ bài của bạn trong lần tới khi bạn chơi trên thị trường bất động sản.

Peter O'Malley

Tháng 3 năm 2017